Bail - Bail commercial : modification notable des locaux et point de départ des intérêts

Civ. 3^e, 9 sept. 2021, n° 19-19.285

Une société a donné à bail, à compter du 1^er juillet 2002, des locaux à usage commercial. Dans un congé délivré le 28 décembre 2010, elle a offert le renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2011 moyennant un loyer annuel de 180 000 € hors taxes et hors charges. La locataire a accepté le principe du renouvellement, mais a refusé le nouveau loyer. En l’absence d’accord sur ce second point, la bailleresse a, par acte d’huissier du 31 juillet 2013, fait assigner la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé. Dans un jugement rendu le 6 mars 2017, le juge a fixé le montant du loyer à la somme annuelle de 136 543 € hors taxes et hors charges à compter du 1^er juillet 2011, déclaré que les arriérés de loyers seraient productifs d’intérêts au taux légal à compter de cette même date et ordonné la capitalisation des intérêts.

La première question qui se posait était celle de l’éventuel déplafonnement du loyer du bail renouvelé, par application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, en cas de modification notable des caractéristiques des locaux loués.

En l’espèce, la surface de vente s’était trouvée augmentée à la suite de travaux réalisés par la locataire et l’emplacement de la porte d’accès aux locaux avait été modifié. De plus, cette modification était bien intervenue au cours du bail expiré. Les juges en concluent donc que « la nature et l’incidence des travaux sur la configuration des locaux donnés à bail, dont il n’était pas soutenu qu’ils fussent d’amélioration et qui avaient été décidés et réalisés par la locataire, ont, au cours du bail expiré, modifié notablement les caractéristiques des locaux loués justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ».

La seconde interrogation concernait les intérêts dus par la locataire.

Et sur ce point, la Cour de cassation censure, au visa de l’article 1155 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’arrêt d’appel qui a condamné celle-ci à payer au bailleur les intérêts au taux légal sur l’arriéré résultant du loyer déplafonné depuis le 1^er juillet 2011, date à laquelle le bail commercial avait été renouvelé. La Cour rappelle qu’en l’absence de convention contraire, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, non pas à compter de la date d’effet du bail renouvelé, mais à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur.

Notons toutefois que cette solution n’est applicable qu’aux actions introduites avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, ce texte n’ayant pas recodifié l’ancien article 1155 précité. 

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