Civ. 3e, 3 nov. 2021, n° 20-16.334
Dans un arrêt rendu le 3 novembre dernier, la Cour de cassation affirme que dans l’hypothèse de l’annulation du bail, si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation.
Au cas présent, une SCI, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à une société, a délivré à cette dernière un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire inscrite au bail. La locataire a alors assigné la bailleresse en opposition au commandement de payer, en annulation du bail commercial et en indemnisation de son préjudice. En appel, face à l’annulation imminente du contrat de bail (annulation effectivement prononcée par les juges du second degré), la bailleresse a sollicité (à titre reconventionnel et subsidiaire) le versement d’une indemnité d’occupation.
La troisième chambre civile repousse cette dernière demande. Elle rappelle qu’en vertu de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (version applicable en l’espèce), en cas d'annulation d'un bail pour un motif étranger au comportement du preneur, l'indemnité d'occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux. Or, en l’occurrence, la locataire n’a pas exploité les locaux loués parce qu’ils se sont révélés impropres à leur destination contractuelle de « traiteur-restaurant-bar » : en l’absence de réseau d’évacuation des eaux usées, cette activité ne pouvait y être exercée. Par conséquent, aucune indemnité d’occupation n’est due au bailleur.
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