Civ. 3e, 16 mars 2022, n° 21-11.579

Une société civile immobilière est transformée en société civile d’attribution (c’est-à-dire une société ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées, par la suite, à être attribuées aux associés en jouissance ou en propriété). Créée avant l’entrée en vigueur de la loi du 16 juillet 1971, la société est régie par les articles 1832 et suivants du code civil et par la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements. Un litige naît à l’occasion des opérations de liquidation partage de la SCI ainsi que de l’attribution des lots objets du capital. Un liquidateur est désigné afin, notamment, de proposer un projet de partage de la SCI devant comporter des attributions de fractions de l’immeuble ainsi qu’une répartition du passif en fonction des stipulations statutaires de l’état descriptif de division. Constatant la mésentente des associés sur ce projet, le notaire dresse un procès-verbal de difficulté.

Une partie des associés ayant assigné les autres en homologation du projet de partage, les seconds font valoir que les demandeurs, à défaut d’avoir soldé leur quote-part de travaux, sont irrecevables à agir. Leur argumentaire ne fait toutefois pas mouche auprès de la Cour de cassation.

Cette dernière souligne que l’associé d’une société civile d’attribution ne peut prétendre à une telle attribution s’il n’a pas répondu aux appels de fonds nécessités par l’acquisition, la construction ou l’aménagement de l’immeuble social.

Dès lors, quelle est l’incidence de l’absence de règlement des appels de fonds sur la recevabilité de l’action en partage ou en homologation d’un partage ? Les hauts magistrats indiquent que cette exigence constitue une condition du droit de participer au partage, et non une condition de recevabilité de l’action en partage ou en homologation du partage. Ainsi, l’intérêt à agir des associés demandeurs était ici caractérisé, sans qu’ils doivent établir, au préalable, le bien-fondé de leur action en homologation du projet de partage.

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