Civ. 3e, 22 sept. 2016, FS-P+B, n° 15-20.783
Des parcelles de terre louées à un fermier sont cédées sans respecter la procédure du droit de préemption au bénéfice de l’exploitant en place. En lieu et place de la notification de la vente, on doit se contenter de la simple mention du projet de vente livrée par un géomètre lors de l’acte de division parcellaire préalable à la vente et, en façon d’accusé de réception, de travaux de modification du système d’irrigation réalisés par le fermier pour mettre fin à un puisage sur l’une des parcelles objet de la vente. Les premiers juges considèrent, au vu de ces éléments, que le fermier a eu connaissance de la date de la vente, au plus tard à la date de sa publication au service de la publicité foncière. En agissant en nullité de la vente plus de six mois après la publication de l’acte, le preneur en place est forclos. Un pourvoi est formé et l’arrêt de la cour de Toulouse est cassé.
De façon précise, l’article L. 412-12, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime vise « un délai de six mois à compter du jour où la vente lui est connue ». Cette règle a suscité diverses interprétations. Une première interprétation, reprise dans l’arrêt d’appel, s’en tient, sous couvert de la formule légale, à une connaissance de la vente. Selon une seconde interprétation, le délai pour former la demande part du jour où le preneur a effectivement eu connaissance de la date de la vente ou du jour où il a eu connaissance de la modification des conditions de la vente. La Cour cassation doit une nouvelle fois rappeler dans l’espèce annotée que le délai de forclusion suppose « une connaissance effective de la date de la vente ».
De là s’articulent et s’enchaînent deux éléments : 1/ la publication de l’acte de vente à la conservation des hypothèques ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion ; 2/ les actes matériels préparatoires à la vente, à savoir les opérations de délimitation des propriétés à l’occasion desquelles le preneur a été informé d’un projet de vente des terres, ne pouvaient en aucune façon caractériser la connaissance de la date de la vente. L’espèce annotée nous permet donc, une fois encore, d’inviter à un respect de la procédure de préemption pour la sécurité de l’opération de vente.
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